Construir una vivienda unifamiliar es mucho más que levantar una casa. Es dar forma a un proyecto de vida, crear un hogar adaptado a las necesidades de una familia y realizar una de las inversiones económicas más importantes que probablemente se hagan a lo largo de la vida.
Por eso, una de las primeras preguntas que recibimos en ACIP Arquitectura y Construcción siempre es la misma:
¿Cuánto cuesta construir una vivienda unifamiliar en Madrid?
La realidad es que no existe una única respuesta.
Es habitual encontrar artículos que hablan de un precio por metro cuadrado como si esa cifra fuera suficiente para calcular el presupuesto de una vivienda. Sin embargo, esa referencia, aunque puede servir como una orientación inicial, está muy lejos de reflejar el coste real de un proyecto.
Dos viviendas con exactamente la misma superficie pueden tener presupuestos completamente diferentes. La parcela, la normativa urbanística, la topografía del terreno, la calidad de los materiales, el sistema constructivo, el nivel de eficiencia energética, el diseño arquitectónico o incluso la urbanización exterior pueden modificar de forma muy importante el coste final.
Además, el presupuesto de una vivienda no se limita únicamente a la construcción.
Antes incluso de iniciar la obra existen gastos relacionados con el proyecto de arquitectura, los estudios técnicos, las licencias municipales y los impuestos. Una vez terminada la vivienda aparecen otras partidas que muchas veces no se tienen en cuenta inicialmente, como la cocina, la piscina, el paisajismo, el vallado, las acometidas o la iluminación exterior.
Conocer todas estas partidas desde el principio permite planificar la inversión con mayor seguridad, evitar desviaciones económicas y tomar mejores decisiones durante todo el proceso.
En esta guía vamos a analizar, paso a paso, qué factores influyen realmente en el coste de construir una vivienda unifamiliar en Madrid, qué gastos debes prever antes de empezar y cómo elaborar un presupuesto mucho más ajustado a la realidad.
Todo ello desde la experiencia de ACIP Arquitectura y Construcción desarrollando proyectos de vivienda unifamiliar en la Comunidad de Madrid mediante un proceso integral que une arquitectura, gestión y construcción bajo un mismo equipo.
Índice
¿Por qué no existe un precio único para construir una vivienda? Los factores que realmente influyen en el presupuesto. Las grandes partidas que forman el coste total de una vivienda. ¿Cuánto cuesta realmente la construcción? Qué incluye normalmente el presupuesto de ejecución y qué suele quedar fuera. Honorarios técnicos y proyectos. Licencias, impuestos y tasas municipales. Urbanización exterior y acometidas. Piscina, cocina y paisajismo. Imprevistos y fondo de contingencia. Ejemplo orientativo de presupuesto de una vivienda unifamiliar. Errores que pueden incrementar considerablemente el coste. Preguntas frecuentes.
¿Por qué no existe un precio único para construir una vivienda?
Si buscas en Internet cuánto cuesta construir una vivienda unifamiliar, probablemente encontrarás decenas de respuestas diferentes.
Algunos artículos hablan de un precio por metro cuadrado.
Otros ofrecen rangos muy amplios.
Incluso es habitual encontrar cifras completamente desactualizadas o que no tienen en cuenta la realidad del mercado actual.
La razón es sencilla.
No existen dos viviendas iguales.
Cada parcela presenta unas características urbanísticas distintas, cada familia tiene unas necesidades diferentes y cada proyecto requiere soluciones técnicas específicas.
Por ejemplo, no cuesta lo mismo construir sobre una parcela completamente llana que hacerlo sobre un terreno con pendiente donde sea necesario ejecutar muros de contención, realizar movimientos de tierras importantes o adaptar la cimentación a unas condiciones geotécnicas más complejas.
Del mismo modo, una vivienda con una geometría sencilla y compacta suele resultar más eficiente desde el punto de vista económico que otra con grandes vuelos estructurales, dobles alturas, patios interiores o una volumetría mucho más compleja.
También influyen aspectos como:
El municipio donde se ubica la parcela. La normativa urbanística aplicable. La superficie construida. El nivel de calidad previsto. El sistema constructivo elegido. La eficiencia energética. La complejidad de las instalaciones. Los acabados interiores. La urbanización exterior.
Por todo ello, calcular el presupuesto de una vivienda únicamente multiplicando los metros cuadrados por un precio orientativo suele generar expectativas poco realistas.
Lo realmente importante es entender qué partidas forman parte del presupuesto y cómo afecta cada una de ellas al coste final.
Consejo ACIP
En nuestra experiencia, los presupuestos que mejor funcionan son aquellos que se plantean desde el inicio de forma global.
Antes de diseñar la vivienda conviene conocer el presupuesto disponible para adaptar el proyecto a esa inversión y evitar modificaciones importantes durante la obra.
Un buen proyecto no consiste en diseñar primero y calcular después, sino en desarrollar arquitectura y presupuesto de forma coordinada desde el primer momento.
Los factores que realmente influyen en el coste de una vivienda unifamiliar
Aunque cada proyecto es único, existen una serie de factores que condicionan prácticamente cualquier presupuesto.
Comprenderlos permite entender por qué dos viviendas aparentemente similares pueden tener diferencias económicas muy importantes.
La parcela
La parcela condiciona gran parte del presupuesto incluso antes de comenzar el proyecto.
Aspectos como la pendiente, la calidad del terreno, la orientación, la existencia de roca, la accesibilidad para maquinaria o la necesidad de ejecutar muros de contención pueden incrementar considerablemente los costes de construcción.
Por eso, antes incluso de comprar un terreno, resulta muy recomendable realizar un estudio previo que permita detectar posibles condicionantes urbanísticos y constructivos.
La superficie construida
Aunque pueda parecer evidente, el tamaño de la vivienda sigue siendo uno de los factores que más influyen en el presupuesto.
Sin embargo, el coste no aumenta siempre de forma proporcional.
Las viviendas de mayor tamaño suelen aprovechar mejor determinadas partidas fijas, mientras que las viviendas muy pequeñas concentran una mayor proporción de espacios técnicamente complejos, como cocinas, baños o instalaciones.
Por este motivo, el precio por metro cuadrado puede variar significativamente según la superficie construida.
El diseño arquitectónico
El diseño también tiene una influencia directa sobre el presupuesto.
Una vivienda con una geometría sencilla suele requerir menos estructura, menos encuentros constructivos y menos horas de ejecución que otra con formas mucho más complejas.
No significa que una arquitectura de calidad tenga que ser más cara.
Al contrario.
Una buena arquitectura sabe optimizar recursos, simplificar soluciones constructivas y obtener mejores resultados utilizando el presupuesto de forma más inteligente.
La calidad de los materiales
Los acabados elegidos también modifican de forma importante el coste final.
No es lo mismo instalar unas carpinterías estándar que unas carpinterías minimalistas de altas prestaciones.
Lo mismo ocurre con pavimentos, revestimientos, cocinas, sanitarios, iluminación o sistemas domóticos.
La elección de materiales debe realizarse buscando el equilibrio entre calidad, durabilidad, mantenimiento y presupuesto disponible.
Las instalaciones
La climatización, la aerotermia, la ventilación mecánica, el suelo radiante, la producción de agua caliente sanitaria, la domótica o la instalación fotovoltaica representan una parte importante de la inversión.
Cada vez tienen mayor peso dentro del presupuesto, pero también permiten reducir considerablemente el consumo energético durante toda la vida útil de la vivienda.
En muchas ocasiones, invertir algo más al principio supone un ahorro importante a medio y largo plazo.
Las grandes partidas que forman el presupuesto de una vivienda
Una forma sencilla de entender el coste real consiste en dividir el presupuesto en grandes bloques.
Aunque cada proyecto presenta sus propias particularidades, normalmente una vivienda unifamiliar incluye las siguientes partidas:
Proyecto de arquitectura y estudios técnicos. Licencias, impuestos y tasas municipales. Construcción de la vivienda. Dirección de obra y coordinación técnica. Urbanización exterior. Piscina. Cocina y mobiliario fijo. Paisajismo. Vallados y accesos. Acometidas y altas de suministros. Fondo para imprevistos.
Analizar únicamente el presupuesto de construcción sin tener en cuenta todas estas partidas ofrece una visión incompleta del coste real de una vivienda.
Precisamente por eso muchas familias descubren gastos importantes cuando la obra ya está muy avanzada.
En los siguientes apartados vamos a analizar una por una todas estas partidas para entender qué incluyen, cuánto peso suelen tener dentro del presupuesto global y cómo planificar correctamente la inversión antes de comenzar el proyecto.
¿Cuánto cuesta realmente construir una vivienda unifamiliar?
Una vez analizados los factores que influyen en el presupuesto, llega la gran pregunta.
¿Cuánto cuesta realmente construir una vivienda unifamiliar en Madrid?
Aunque cada proyecto debe estudiarse de forma individual, actualmente una vivienda unifamiliar de calidad, bien ejecutada y con unas prestaciones acordes al nivel de exigencia que demanda la mayoría de nuestros clientes, suele situarse dentro de un rango económico determinado.
Sin embargo, antes de hablar de cifras, es importante aclarar un aspecto fundamental.
Cuando se habla del coste de construcción, normalmente se hace referencia únicamente a la ejecución material de la vivienda, es decir, al importe necesario para construir físicamente la casa.
Ese importe no representa el coste total del proyecto.
Por eso es habitual que muchas familias elaboren un presupuesto inicial que, meses después, descubren que está incompleto.
Construir una vivienda implica muchas más partidas que la propia ejecución de la obra.
La construcción suele representar la inversión más importante, pero no la única.
¿Qué incluye normalmente el presupuesto de construcción?
Cuando una constructora presenta un presupuesto de ejecución, habitualmente incluye todos los trabajos necesarios para construir la vivienda conforme al Proyecto de Ejecución.
Entre ellos suelen encontrarse:
- Movimiento de tierras.
- Cimentación.
- Estructura.
- Fachadas.
- Cubierta.
- Albañilería.
- Impermeabilizaciones.
- Aislamientos.
- Carpinterías exteriores.
- Carpinterías interiores.
- Pavimentos.
- Revestimientos.
- Pintura.
- Fontanería.
- Electricidad.
- Climatización.
- Aerotermia.
- Ventilación.
- Iluminación básica.
- Sanitarios.
- Equipamiento técnico.
En definitiva, todo aquello necesario para entregar la vivienda completamente terminada desde el punto de vista constructivo.
Sin embargo, existen otras partidas que muchas veces no aparecen dentro del presupuesto inicial y que conviene contemplar desde el primer momento.
¿Qué suele quedar fuera del presupuesto?
Dependiendo de la empresa constructora y del tipo de contrato, existen elementos que pueden presupuestarse de forma independiente.
Los más habituales son:
- Cocina.
- Electrodomésticos.
- Mobiliario fijo.
- Iluminación decorativa.
- Piscina.
- Jardinería.
- Sistema de riego.
- Vallado exterior.
- Puertas automáticas.
- Urbanización completa de la parcela.
- Pérgolas.
- Porches especiales.
- Mobiliario exterior.
- Instalación fotovoltaica (en algunos casos).
- Domótica avanzada.
Por este motivo resulta fundamental analizar exactamente qué incluye cada presupuesto antes de compararlo con otros.
Dos ofertas aparentemente similares pueden presentar diferencias de decenas de miles de euros simplemente porque una incluye determinadas partidas y la otra no.
Consejo ACIP
Uno de los errores más frecuentes consiste en comparar presupuestos únicamente por el precio final.
En ACIP siempre recomendamos comparar exactamente el alcance de cada oferta. Muchas veces un presupuesto aparentemente más económico simplemente deja fuera partidas que inevitablemente habrá que ejecutar más adelante.
El precio por metro cuadrado: una referencia, no una respuesta
Es muy habitual escuchar frases como:
"Construir una vivienda cuesta 1.800 €/m²."
"Hoy construir cuesta 2.200 €/m²."
"No baja de 2.500 €/m²."
La realidad es que todas esas afirmaciones pueden ser correctas... o completamente erróneas.
El precio por metro cuadrado únicamente sirve como una referencia orientativa.
Nunca debería utilizarse para calcular el presupuesto definitivo de una vivienda.
¿Por qué?
Porque el coste por metro cuadrado depende de muchísimas variables.
Por ejemplo:
- No cuesta igual construir una vivienda de 180 m² que otra de 450 m².
- No cuesta igual una vivienda de una planta que otra con varias alturas.
- No cuesta igual una parcela urbana completamente preparada que otra con importantes trabajos de urbanización.
- No cuesta igual una arquitectura compacta que otra con grandes vuelos estructurales.
- No cuesta igual una vivienda con acabados estándar que otra con materiales de alta gama.
Por eso, hablar únicamente del precio por metro cuadrado simplifica demasiado una realidad mucho más compleja.
El verdadero presupuesto de una vivienda debe calcularse teniendo en cuenta todas las partidas que intervienen en el proyecto.
¿Qué factores incrementan más el presupuesto?
Existen determinadas decisiones de proyecto que tienen una influencia especialmente importante sobre el coste final.
Grandes superficies acristaladas
Las carpinterías de grandes dimensiones aportan luz natural, continuidad visual y una gran calidad arquitectónica.
Sin embargo, también representan una de las partidas económicas más importantes de la vivienda.
Elegir correctamente el tamaño, el tipo de perfilería y las prestaciones térmicas resulta fundamental para mantener el equilibrio entre diseño y presupuesto.
Geometrías complejas
Cada cambio de plano, cada vuelo estructural y cada encuentro singular requiere más horas de ejecución y soluciones constructivas específicas.
Una arquitectura sencilla no significa una arquitectura menos atractiva.
De hecho, muchas de las mejores viviendas contemporáneas destacan precisamente por la limpieza de sus líneas y la simplicidad de sus volúmenes.
Calidad de los materiales
Los acabados elegidos condicionan una parte muy importante del presupuesto.
Piedra natural.
Madera maciza.
Carpinterías minimalistas.
Revestimientos continuos.
Iluminación técnica.
Domótica.
Todos ellos incrementan la inversión inicial, aunque también mejoran la durabilidad, el confort y la calidad percibida de la vivienda.
Instalaciones
Hace unos años las instalaciones representaban una parte relativamente pequeña del presupuesto.
Hoy ocurre exactamente lo contrario.
La incorporación de sistemas como la aerotermia, el suelo radiante, la ventilación mecánica con recuperación de calor, la energía fotovoltaica o la domótica ha incrementado notablemente esta partida.
Sin embargo, también permiten reducir el consumo energético durante toda la vida útil de la vivienda y aumentar considerablemente el confort.
La importancia de diseñar la vivienda en función del presupuesto
Uno de los mayores errores que pueden cometerse consiste en desarrollar un proyecto sin definir previamente el presupuesto disponible.
Cuando esto ocurre, es frecuente que, una vez terminado el Proyecto de Ejecución, el coste de construcción supere ampliamente las posibilidades económicas del propietario.
La consecuencia suele ser la misma.
Modificar el proyecto.
Reducir superficies.
Cambiar materiales.
Eliminar elementos.
O incluso rehacer parte del trabajo realizado.
Todo ello supone pérdida de tiempo, incremento de honorarios y retrasos innecesarios.
En ACIP trabajamos siempre con una planificación económica desde las primeras fases del proyecto.
De esta forma, arquitectura y presupuesto evolucionan conjuntamente.
Cada decisión de diseño se toma teniendo en cuenta no solo la estética o la funcionalidad, sino también su repercusión económica.
El resultado es una vivienda mucho más equilibrada, coherente y ajustada a las expectativas de cada familia.
Consejo ACIP
El mejor presupuesto no es el más barato.
Es aquel que responde exactamente a las necesidades de la familia, aprovecha correctamente la inversión disponible y evita sobrecostes inesperados durante la obra.
Una buena planificación económica comienza mucho antes del inicio de la construcción.
¿Qué analizaremos a continuación?
Hasta ahora hemos hablado del coste de construcción como un concepto general.
En los siguientes apartados vamos a desglosar una por una todas las partidas que forman parte del presupuesto total de una vivienda unifamiliar:
- Honorarios del arquitecto y del equipo técnico.
- Estudios previos.
- Licencias municipales.
- Impuestos.
- Construcción.
- Urbanización exterior.
- Piscina.
- Cocina.
- Paisajismo.
- Acometidas de suministros.
- Fondo de contingencia para imprevistos.
Solo analizando todas estas partidas es posible conocer el coste real de construir una vivienda unifamiliar y planificar correctamente la inversión desde el primer día.
Honorarios técnicos: una inversión que condiciona todo el proyecto
Uno de los aspectos que más dudas genera entre quienes van a construir una vivienda unifamiliar es el coste de los honorarios técnicos.
En muchas ocasiones se perciben como un gasto añadido, cuando en realidad constituyen una de las inversiones más importantes de todo el proceso.
Un buen proyecto de arquitectura no solo define cómo será la vivienda, sino que condiciona directamente el coste de la construcción, la eficiencia energética, la facilidad de ejecución de la obra y el mantenimiento futuro del edificio.
Un proyecto bien desarrollado permite reducir imprevistos, optimizar materiales, mejorar la coordinación entre oficios y evitar modificaciones durante la ejecución, que suelen traducirse en importantes sobrecostes.
Por ello, antes de comparar únicamente el importe de los honorarios, conviene valorar qué servicios incluye realmente cada estudio de arquitectura.
¿Qué servicios suelen incluir los honorarios de arquitectura?
Aunque pueden variar según cada estudio y el alcance del encargo, habitualmente incluyen:
- Estudio previo de la parcela.
- Análisis urbanístico.
- Desarrollo del Proyecto Básico.
- Desarrollo del Proyecto de Ejecución.
- Gestión de licencias.
- Dirección de Obra.
- Coordinación con ingenierías.
- Asistencia técnica durante toda la ejecución.
- Certificado Final de Obra.
En algunos casos también pueden incluir:
- Diseño de interiores.
- Infografías y visualizaciones 3D.
- Diseño de jardines.
- Gestión integral del proyecto.
- Licitación y comparación de ofertas.
- Gestión económica de la obra.
Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución
Muchas personas desconocen que ambos proyectos tienen funciones completamente diferentes.
El Proyecto Básico es el documento necesario para solicitar la licencia urbanística y definir la propuesta arquitectónica.
Sin embargo, no es suficiente para construir.
Para ejecutar correctamente una vivienda es imprescindible desarrollar posteriormente el Proyecto de Ejecución, donde se definen todos los sistemas constructivos, estructuras, instalaciones, detalles y mediciones necesarias para que la obra pueda desarrollarse con garantías.
Cuanto más completo sea este proyecto, menor será la incertidumbre durante la construcción.
Consejo ACIP
El ahorro más importante de una vivienda no suele producirse durante la obra, sino antes de comenzarla. Un proyecto bien estudiado evita improvisaciones, reduce modificaciones y permite controlar el presupuesto desde el primer día.
Estudios previos imprescindibles
Antes incluso de comenzar el proyecto existen varios estudios técnicos que resultan fundamentales.
Aunque representan una pequeña parte del presupuesto global, aportan información imprescindible para diseñar correctamente la vivienda.
Estudio topográfico
Permite conocer con precisión la geometría real de la parcela.
Gracias a él se determina:
- Límites reales.
- Desniveles.
- Cotas.
- Elementos existentes.
- Relación con las parcelas colindantes.
Toda esta información resulta imprescindible para implantar correctamente la vivienda.
Estudio geotécnico
El estudio geotécnico analiza las características del terreno sobre el que se apoyará la vivienda.
Su objetivo es determinar:
- Tipo de suelo.
- Capacidad portante.
- Nivel freático.
- Presencia de roca.
- Recomendaciones para la cimentación.
Realizar correctamente este estudio evita problemas estructurales y permite diseñar una cimentación adaptada a las condiciones reales del terreno.
Licencias, impuestos y tasas municipales
Una vez redactado el proyecto comienza la tramitación administrativa necesaria para obtener la licencia de obras.
En este apartado intervienen diferentes conceptos económicos que conviene tener presentes desde el inicio.
Licencia urbanística
Cada Ayuntamiento establece sus propios procedimientos y tasas.
En municipios como Las Rozas, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, Boadilla del Monte o Torrelodones, el importe dependerá principalmente del presupuesto de ejecución material y de las ordenanzas municipales vigentes.
ICIO
El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) constituye uno de los principales costes asociados a la licencia.
Su cuantía depende del Ayuntamiento correspondiente y suele calcularse como un porcentaje sobre el presupuesto de ejecución material.
Tasas administrativas
Además del ICIO, normalmente existen otras tasas relacionadas con:
- Tramitación administrativa.
- Expedición de licencia.
- Gestión documental.
- Ocupación de vía pública (cuando resulta necesaria).
- Contenedores y vallados provisionales.
Por ello, conviene contemplar todas estas partidas dentro del presupuesto inicial y no únicamente el coste de la construcción.
Urbanización exterior
Una vivienda no termina en sus fachadas.
La urbanización exterior representa una parte muy importante del presupuesto y, sin embargo, es una de las partidas que con mayor frecuencia se olvida durante la planificación inicial.
Dentro de esta partida suelen incluirse:
- Accesos peatonales.
- Acceso de vehículos.
- Pavimentos exteriores.
- Muros de contención.
- Escaleras.
- Iluminación exterior.
- Drenajes.
- Cerramientos.
- Puertas de acceso.
- Nivelación del terreno.
Dependiendo de la parcela, esta inversión puede representar una diferencia muy importante respecto a otra vivienda aparentemente similar.
La importancia de planificar el exterior desde el principio
Uno de los errores más habituales consiste en dejar la urbanización para una segunda fase.
Esto suele traducirse en duplicidad de trabajos, pérdida de coordinación y un incremento considerable del coste final.
Diseñar conjuntamente vivienda y parcela permite optimizar recorridos, instalaciones y movimientos de tierras, consiguiendo un resultado mucho más coherente tanto desde el punto de vista económico como arquitectónico.
Consejo ACIP
La vivienda y la parcela forman un único proyecto. Diseñarlas conjuntamente permite optimizar el presupuesto y conseguir una arquitectura mucho más integrada con su entorno.
Piscina: una partida que conviene prever desde el inicio
La piscina suele ser uno de los elementos más deseados en una vivienda unifamiliar, especialmente en la Comunidad de Madrid.
Sin embargo, también es una de las partidas que con más frecuencia se deja fuera del presupuesto inicial.
Cuando esto ocurre, muchas familias descubren al final de la obra que la inversión necesaria es muy superior a la prevista.
Una piscina no implica únicamente la excavación y el vaso.
También deben contemplarse elementos como:
- Movimiento de tierras.
- Estructura del vaso.
- Impermeabilización.
- Revestimiento interior.
- Coronación.
- Sala técnica.
- Equipo de depuración.
- Cloración salina.
- Regulación automática de pH.
- Iluminación.
- Duchas.
- Pavimentos perimetrales.
- Integración paisajística.
Planificar la piscina desde el inicio permite optimizar instalaciones, prever las acometidas necesarias y evitar trabajos posteriores que incrementan el coste de forma considerable.
Consejo ACIP
Cuando diseñamos una vivienda, la piscina nunca se plantea como un elemento independiente.
Forma parte del proyecto arquitectónico desde el primer día para que la vivienda, el jardín y el espacio exterior funcionen como un único conjunto.
Cocina: mucho más que un mobiliario
Después de la propia construcción, la cocina suele representar una de las inversiones más importantes de una vivienda.
No se trata únicamente del mobiliario.
También intervienen:
- Diseño.
- Distribución.
- Encimeras.
- Electrodomésticos.
- Iluminación.
- Instalaciones.
- Sistemas de almacenamiento.
- Integración arquitectónica.
Una cocina bien diseñada mejora enormemente la funcionalidad diaria y revaloriza la vivienda.
Por eso resulta recomendable incorporarla al proyecto desde las primeras fases y no dejarla como una decisión de última hora.
Paisajismo y jardín
El jardín suele ser uno de los espacios más disfrutados de una vivienda unifamiliar.
Sin embargo, también es una de las partidas que con mayor frecuencia se infravalora durante la planificación económica.
Un buen proyecto de paisajismo incluye mucho más que plantar árboles.
Debe contemplar:
- Diseño del jardín.
- Selección de especies.
- Sistema de riego.
- Drenajes.
- Iluminación exterior.
- Pavimentos.
- Integración con la arquitectura.
- Mantenimiento futuro.
Cuando arquitectura y paisajismo se desarrollan conjuntamente, el resultado es mucho más equilibrado y la inversión suele optimizarse considerablemente.
Acometidas y altas de suministros
Antes de entrar a vivir todavía existen varias partidas que muchas veces no aparecen reflejadas en el presupuesto inicial.
Entre ellas destacan:
- Acometida eléctrica.
- Acometida de agua.
- Telecomunicaciones.
- Saneamiento.
- Altas de suministros.
- Legalizaciones.
Aunque individualmente no suelen representar grandes importes, en conjunto forman parte del coste real de la vivienda y conviene tenerlas previstas desde el principio.
¿Conviene reservar una partida para imprevistos?
La respuesta es sí.
Incluso cuando el proyecto está perfectamente definido y la obra se desarrolla según lo previsto, siempre pueden aparecer pequeñas decisiones o mejoras durante la ejecución.
Por este motivo resulta recomendable reservar una partida específica destinada a contingencias.
Este fondo permite afrontar cualquier imprevisto sin comprometer el desarrollo de la obra ni tener que renunciar a otros elementos importantes del proyecto.
Consejo ACIP
Los mejores proyectos no son aquellos en los que nunca aparece ningún cambio.
Son aquellos que están suficientemente planificados para que cualquier decisión pueda tomarse con tranquilidad y sin poner en riesgo el presupuesto global.
Ejemplo orientativo de presupuesto de una vivienda unifamiliar en Madrid
Para comprender mejor cómo se distribuye la inversión, imaginemos una vivienda unifamiliar contemporánea de aproximadamente 220 m² construidos con piscina y urbanización exterior.
El presupuesto global debería contemplar partidas como:
- Proyecto y honorarios técnicos.
- Estudios previos.
- Licencias e impuestos.
- Construcción de la vivienda.
- Urbanización exterior.
- Piscina.
- Cocina.
- Paisajismo.
- Altas y acometidas.
- Fondo para contingencias.
La proporción destinada a cada una de ellas dependerá de las características concretas del proyecto, pero este ejemplo pone de manifiesto que la construcción representa únicamente una parte del presupuesto total.
Por ello resulta tan importante analizar la inversión desde una perspectiva global.
Errores que pueden hacer que una vivienda termine costando mucho más
A lo largo de nuestra experiencia hemos comprobado que la mayoría de las desviaciones económicas tienen su origen en una planificación insuficiente.
Los errores más habituales son:
Comprar una parcela sin estudiar previamente su viabilidad
No todas las parcelas permiten construir la vivienda que el cliente imagina.
Analizar previamente la normativa urbanística y las características del terreno evita muchas sorpresas posteriores.
Diseñar sin conocer el presupuesto disponible
Cuando arquitectura y presupuesto evolucionan por separado es muy frecuente tener que modificar el proyecto una vez terminado.
Esto supone retrasos, sobrecostes y pérdida de tiempo.
Comparar únicamente el precio de la construcción
Dos presupuestos aparentemente similares pueden incluir alcances completamente diferentes.
Antes de comparar importes resulta imprescindible comprobar exactamente qué incluye cada oferta.
Posponer decisiones importantes
Dejar para el final cuestiones como la cocina, la piscina, el jardín o la iluminación suele generar improvisaciones y un incremento del coste.
Cuanto antes se definan estas partidas, mejor podrá optimizarse el conjunto del proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Es posible conocer el coste exacto antes de empezar?
No.
Sin embargo, un estudio previo bien realizado permite obtener una estimación muy ajustada y minimizar las desviaciones durante la obra.
¿Qué influye más en el precio de una vivienda?
Principalmente la parcela, el diseño arquitectónico, la calidad de los materiales, las instalaciones, la urbanización exterior y el nivel de acabados.
¿Conviene construir por fases?
Depende de cada caso.
Siempre que sea posible resulta recomendable desarrollar el proyecto completo desde el inicio para optimizar instalaciones, estructura y planificación económica.
¿Es más rentable una vivienda compacta?
Generalmente sí.
Las geometrías sencillas suelen requerir menos estructura, menos encuentros constructivos y una ejecución más eficiente.
El criterio ACIP
En ACIP Arquitectura y Construcción entendemos que construir una vivienda no consiste únicamente en controlar un presupuesto.
Consiste en transformar una inversión muy importante en un hogar pensado para durar décadas.
Por eso desarrollamos arquitectura y construcción como un único proceso.
Desde el primer estudio de la parcela hasta la entrega de llaves, cada decisión se toma teniendo en cuenta el equilibrio entre diseño, funcionalidad, eficiencia, calidad constructiva y control económico.
Nuestro objetivo no es construir la vivienda más cara ni la más barata.
Nuestro objetivo es construir la vivienda adecuada para cada familia, optimizando cada euro invertido y eliminando incertidumbres durante todo el proceso.
¿Estás pensando en construir una vivienda unifamiliar en Madrid?
Si estás valorando construir una vivienda en la Comunidad de Madrid y quieres conocer de forma realista cuál puede ser la inversión necesaria para tu proyecto, estaremos encantados de ayudarte.
En ACIP Arquitectura y Construcción analizamos cada parcela de forma personalizada y elaboramos una estrategia adaptada a las necesidades, prioridades y presupuesto de cada cliente.
Contacta con nuestro equipo y descubre cómo podemos acompañarte durante todo el proceso, desde la primera idea hasta la entrega de tu vivienda terminada.
