Cuando una familia decide construir una vivienda unifamiliar aparecen conceptos como Proyecto Básico, Proyecto de Ejecución, licencia de obras, visado o dirección facultativa.

Aunque ambos proyectos forman parte del mismo proceso, no cumplen la misma función ni tienen el mismo nivel de detalle.

El Proyecto Básico define las características generales de la vivienda y permite iniciar la tramitación de la licencia urbanística.

El Proyecto de Ejecución desarrolla técnicamente esa propuesta y establece cómo debe construirse.

Dicho de una manera sencilla:

El Proyecto Básico explica qué se va a construir.

El Proyecto de Ejecución define cómo debe construirse.

Esta diferencia es fundamental para evitar errores, improvisaciones y sobrecostes durante la obra.

En esta guía explicamos qué incluye cada documento, cuándo se redacta, quién debe firmarlo y por qué ambos son necesarios para construir una vivienda unifamiliar con garantías.

Qué es un proyecto de arquitectura

Un proyecto de arquitectura es el conjunto de documentos que define una obra y permite comprobar que cumple las condiciones urbanísticas, técnicas y constructivas necesarias.

No consiste únicamente en planos de distribución o imágenes tridimensionales.

Un proyecto completo debe resolver cuestiones como:

La implantación de la vivienda en la parcela.
La distribución de los espacios.
El cumplimiento urbanístico.
La cimentación y la estructura.
Las fachadas y las cubiertas.
Las instalaciones.
La eficiencia energética.
Los materiales.
Los detalles constructivos.
Las mediciones y el presupuesto.

El proyecto conecta la idea arquitectónica con la vivienda construida.

Cuanto mayor sea el nivel de definición antes de empezar la obra, menor será la incertidumbre durante la ejecución.

Un proyecto no sirve únicamente para solicitar una licencia

Considerar el proyecto como un simple trámite administrativo es uno de los errores más frecuentes.

Además de justificar el cumplimiento de la normativa, un buen proyecto permite:

Anticipar problemas constructivos.
Coordinar arquitectura, estructura e instalaciones.
Estimar el coste de la vivienda.
Comparar ofertas de diferentes constructoras.
Reducir modificaciones durante la obra.
Controlar materiales y calidades.
Mantener la coherencia del diseño hasta el resultado final.

Consejo ACIP

El proyecto es la principal herramienta para controlar el diseño, la calidad y el presupuesto de una vivienda antes de comenzar la construcción.

Cuáles son las fases de un proyecto de vivienda unifamiliar

El desarrollo de una vivienda suele organizarse en varias fases:

Estudio previo de la parcela.
Programa de necesidades.
Anteproyecto.
Proyecto Básico.
Proyecto de Ejecución.
Tramitación de la licencia.
Contratación de la obra.
Dirección de Obra.
Final de obra y entrega.

Cada fase aumenta progresivamente el nivel de definición.

Estudio previo de la parcela

Antes de diseñar es necesario estudiar las condiciones urbanísticas y físicas del terreno:

Edificabilidad.
Ocupación.
Retranqueos.
Altura permitida.
Número de plantas.
Condiciones de cubierta.
Topografía.
Orientación.
Accesos.
Servidumbres.
Afecciones urbanísticas.

Si la parcela todavía no se ha comprado, este análisis puede evitar adquirir un terreno que no permita construir la vivienda deseada o que implique costes adicionales difíciles de asumir.

Programa de necesidades

El programa de necesidades define cómo quiere vivir la familia.

Debe analizar aspectos como:

Número de dormitorios.
Relación entre cocina, comedor y salón.
Trabajo desde casa.
Almacenamiento.
Aparcamiento.
Porches.
Piscina.
Espacios exteriores.
Necesidades futuras.
Presupuesto disponible.

Anteproyecto

El anteproyecto es la fase en la que se estudian las primeras soluciones arquitectónicas.

Se define:

La implantación.
La volumetría.
La distribución.
La orientación.
La relación con el jardín.
La entrada de luz natural.
La imagen general de la vivienda.

Durante esta fase todavía pueden realizarse cambios con relativa facilidad.

Por eso conviene aprobar correctamente la propuesta antes de avanzar al Proyecto Básico.

Qué es el Proyecto Básico

El Proyecto Básico define las características generales de la vivienda con un nivel suficiente para comprender la propuesta y comprobar su adecuación a la normativa.

Es el documento que habitualmente se presenta ante el Ayuntamiento para solicitar la licencia urbanística.

Define cuestiones como:

La posición de la vivienda dentro de la parcela.
La superficie construida.
La ocupación y la edificabilidad.
Los retranqueos.
La altura.
El número de plantas.
La distribución.
La volumetría.
Las fachadas.
Las condiciones generales de accesibilidad y habitabilidad.

Sin embargo, no desarrolla todavía todos los detalles necesarios para construir.

Para qué sirve el Proyecto Básico

El Proyecto Básico permite que el Ayuntamiento compruebe:

Si el uso residencial está permitido.
Si se respeta la edificabilidad máxima.
Si se cumple la ocupación.
Si la vivienda mantiene los retranqueos obligatorios.
Si se ajusta a la altura y al número de plantas permitidos.
Si la propuesta cumple la ordenanza urbanística aplicable.

Una vez revisado favorablemente y completados los trámites municipales, puede concederse la licencia.

La concesión de la licencia no significa necesariamente que la documentación esté preparada para iniciar la obra.

Para construir será necesario desarrollar el Proyecto de Ejecución.

Qué documentación incluye el Proyecto Básico

Un Proyecto Básico de vivienda unifamiliar suele contener:

Memoria descriptiva.
Justificación urbanística.
Cuadro de superficies.
Descripción general de los sistemas constructivos.
Justificación general del Código Técnico de la Edificación.
Plano de situación.
Plano de parcela.
Plantas.
Alzados.
Secciones.
Plano de cubierta.
Presupuesto de ejecución material estimado.

El contenido concreto puede variar dependiendo de las características del proyecto y de las exigencias de cada Ayuntamiento.

¿Se puede solicitar la licencia con el Proyecto Básico?

Con carácter general, el Proyecto Básico permite iniciar la solicitud de licencia urbanística.

Mientras el Ayuntamiento revisa la documentación, el equipo de arquitectura puede avanzar en:

El Proyecto de Ejecución.
El cálculo de la estructura.
El diseño de las instalaciones.
La selección de materiales.
Las mediciones.
El presupuesto.
La preparación de ofertas de construcción.

Esta forma de trabajar puede ayudar a reducir el plazo global del proceso.

No obstante, antes de iniciar la obra puede ser necesario presentar documentación adicional como:

Proyecto de Ejecución visado.
Estudio de Seguridad y Salud.
Estudio de gestión de residuos.
Designación de los técnicos.
Datos de la empresa constructora.
Fianzas municipales.
Comunicación de inicio de obra.

¿Se puede construir únicamente con un Proyecto Básico?

No.

El Proyecto Básico define la vivienda, pero no contiene toda la información necesaria para ejecutarla correctamente.

Construir únicamente con esta documentación obligaría a resolver durante la obra cuestiones relacionadas con:

Estructura.
Instalaciones.
Espesores.
Niveles.
Impermeabilizaciones.
Aislamientos.
Carpinterías.
Falsos techos.
Iluminación.
Materiales.
Mediciones.

Esto genera un mayor riesgo de errores, retrasos y sobrecostes.

También dificulta la comparación de presupuestos, porque cada constructora puede interpretar de manera diferente las soluciones que todavía no están definidas.

Consejo ACIP

Empezar una obra con documentación insuficiente no acelera el proceso. Traslada las decisiones pendientes a la fase más compleja y costosa: la construcción.

Qué es el Proyecto de Ejecución

El Proyecto de Ejecución desarrolla técnicamente la solución definida en el Proyecto Básico.

Establece cómo debe construirse la vivienda y coordina todos los sistemas que intervienen en la obra.

En esta fase se define:

La cimentación.
La estructura.
La composición de fachadas y cubiertas.
Los aislamientos.
Las impermeabilizaciones.
Las carpinterías.
Las instalaciones.
Los materiales.
Los acabados.
Los detalles constructivos.
Las mediciones y el presupuesto.

El Proyecto de Ejecución convierte la propuesta arquitectónica en documentación técnica capaz de dirigir y controlar la construcción.

Qué documentación incluye el Proyecto de Ejecución

Un Proyecto de Ejecución completo suele incorporar:

Memoria constructiva desarrollada.
Cálculo de la cimentación y la estructura.
Desarrollo de instalaciones.
Justificación completa del Código Técnico de la Edificación.
Planos de ejecución.
Detalles constructivos.
Pliego de condiciones.
Mediciones.
Presupuesto.
Estudio de gestión de residuos.
Estudio de Seguridad y Salud o Estudio Básico.
Certificación energética.

Cálculo de la estructura

La estructura debe diseñarse a partir de las características reales del terreno, definidas mediante el estudio geotécnico.

El cálculo puede incluir:

Cimentación.
Muros de contención.
Pilares.
Vigas.
Forjados.
Escaleras.
Cubiertas.
Voladizos.

Además de garantizar la seguridad, la estructura debe coordinarse con la arquitectura y las instalaciones para evitar interferencias durante la ejecución.

Desarrollo de las instalaciones

El Proyecto de Ejecución debe definir sistemas como:

Fontanería.
Saneamiento.
Electricidad.
Iluminación.
Telecomunicaciones.
Aerotermia.
Suelo radiante y refrescante.
Climatización.
Ventilación.
Energía fotovoltaica.
Domótica.
Instalaciones de piscina.
Iluminación y riego exterior.

Las instalaciones necesitan recorridos, espacios técnicos y zonas de mantenimiento.

Cuando estas cuestiones no se estudian con antelación, pueden aparecer falsos techos imprevistos, pérdidas de altura o equipos mal integrados.

Detalles constructivos

Los detalles explican cómo se resuelven los encuentros entre materiales y sistemas.

Son especialmente importantes en:

Fachadas.
Cubiertas.
Terrazas.
Porches.
Carpinterías.
Encuentros con el terreno.
Muros de contención.
Piscinas.
Cambios de material.

Una buena definición reduce el riesgo de filtraciones, fisuras, condensaciones, puentes térmicos y remates deficientes.

Mediciones y presupuesto

Las mediciones descomponen la obra en partidas cuantificables.

Permiten:

Estimar el coste.
Solicitar ofertas.
Comparar constructoras.
Controlar certificaciones.
Valorar modificaciones.
Conocer qué está incluido.

Sin mediciones precisas, dos presupuestos pueden presentar cifras aparentemente similares, aunque no estén valorando las mismas soluciones.

Diferencias entre Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución

Proyecto Básico

El Proyecto Básico:

Define la propuesta general.
Establece la implantación y la volumetría.
Define la distribución.
Justifica el cumplimiento urbanístico.
Permite solicitar la licencia.
No desarrolla completamente estructura, instalaciones y detalles.
No es suficiente para ejecutar la obra.

Proyecto de Ejecución

El Proyecto de Ejecución:

Desarrolla técnicamente el Proyecto Básico.
Calcula la estructura.
Define y coordina las instalaciones.
Especifica materiales y sistemas.
Incluye detalles constructivos.
Desarrolla mediciones y presupuesto.
Sirve de base para contratar y ejecutar la obra.

La diferencia explicada de forma sencilla

El Proyecto Básico responde principalmente a estas preguntas:

¿Qué vivienda se propone?
¿Dónde se sitúa?
¿Qué superficie tiene?
¿Cómo se distribuye?
¿Cumple la normativa?

El Proyecto de Ejecución responde a estas otras:

¿Cómo se cimenta?
¿Cómo funciona la estructura?
¿Cómo se construyen las fachadas?
¿Por dónde pasan las instalaciones?
¿Qué materiales se utilizarán?
¿Qué debe presupuestar la constructora?

¿Es obligatorio redactar ambos proyectos?

Para construir una vivienda unifamiliar es necesario disponer de un proyecto técnico completo.

El Proyecto Básico y el Proyecto de Ejecución pueden tramitarse por separado o integrarse en un único documento denominado Proyecto Básico y de Ejecución.

Separarlos permite iniciar antes la licencia mientras continúa el desarrollo técnico.

Presentarlos juntos puede resultar adecuado cuando toda la documentación está completamente definida.

En ambos casos, el Proyecto de Ejecución sigue siendo necesario para comenzar la construcción con garantías.

Qué significa que un proyecto esté visado

El visado colegial permite comprobar la identidad y la habilitación profesional del técnico, así como la integridad formal de la documentación.

No sustituye:

La revisión del Ayuntamiento.
La responsabilidad del arquitecto.
La Dirección de Obra.
El control de ejecución.
La responsabilidad de la constructora.

La licencia y el visado cumplen funciones diferentes.

El Ayuntamiento comprueba principalmente el cumplimiento urbanístico y administrativo.

El colegio profesional realiza el control correspondiente al visado.

Quién redacta el Proyecto Básico y el Proyecto de Ejecución

El proyecto de una vivienda unifamiliar debe ser redactado por un arquitecto habilitado.

El arquitecto proyectista se encarga de:

Analizar la parcela.
Diseñar la vivienda.
Redactar el Proyecto Básico.
Desarrollar y coordinar el Proyecto de Ejecución.
Integrar estructura e instalaciones.
Responder a los requerimientos municipales.
Mantener la coherencia global del proyecto.

También pueden intervenir:

Especialistas en estructuras.
Ingenieros de instalaciones.
Arquitecto técnico.
Coordinador de Seguridad y Salud.
Diseñadores de interiores.
Paisajistas.

Cuánto tiempo se necesita para redactar ambos proyectos

No existe un plazo único.

Dependerá de:

Superficie.
Complejidad.
Topografía.
Número de plantas.
Existencia de sótano.
Sistema constructivo.
Nivel de personalización.
Rapidez en la toma de decisiones.
Coordinación con especialistas.

El Proyecto de Ejecución requiere más desarrollo porque incorpora estructura, instalaciones, detalles y mediciones.

Dedicar tiempo a esta fase no supone retrasar innecesariamente la obra.

Una documentación bien coordinada reduce consultas, modificaciones, interrupciones y decisiones improvisadas durante la construcción.

Cuánto cuesta un Proyecto Básico y un Proyecto de Ejecución

Los honorarios profesionales no tienen una tarifa única.

Dependen de aspectos como:

Superficie.
Complejidad de la parcela.
Número de plantas.
Sótanos.
Muros de contención.
Piscina.
Complejidad estructural.
Instalaciones.
Interiorismo.
Paisajismo.
Gestión de licencia.
Dirección de Obra.
Gestión integral de la construcción.

Antes de comparar propuestas conviene comprobar qué servicios incluye cada una.

Una oferta puede dejar fuera:

Estructura.
Instalaciones.
Mediciones.
Tramitación municipal.
Dirección de Obra.
Coordinación de Seguridad y Salud.
Interiorismo.
Infografías.
Modificaciones.

El alcance del trabajo es tan importante como el importe de los honorarios.

Consejo ACIP

El proyecto condiciona una inversión muy superior al coste de los propios honorarios. Reducir su nivel de definición puede provocar un coste mucho mayor durante la construcción.

Errores frecuentes antes de comenzar la obra

Diseñar sin estudiar correctamente la parcela

No basta con conocer la edificabilidad.

También deben estudiarse los retranqueos, la ocupación, la topografía, los accesos, las servidumbres y la disponibilidad de suministros.

No realizar el estudio topográfico y geotécnico

El levantamiento topográfico permite diseñar sobre la geometría real de la parcela.

El estudio geotécnico determina las características del terreno y condiciona la cimentación.

Realizarlos tarde puede obligar a modificar el proyecto y el presupuesto.

Diseñar sin tener presente la inversión

La superficie, la geometría, los sótanos, los voladizos, las instalaciones, la piscina y la urbanización influyen directamente en el coste.

El presupuesto debe acompañar al diseño desde las primeras fases.

Presentar el Proyecto Básico demasiado pronto

Solicitar rápidamente la licencia puede parecer una ventaja, pero hacerlo con una propuesta todavía inmadura puede generar modificaciones posteriores y nuevas tramitaciones.

No coordinar arquitectura, estructura e instalaciones

Entre los problemas habituales se encuentran:

Vigas que interfieren con conductos.
Bajantes mal situadas.
Falsos techos insuficientes.
Equipos sin espacio de mantenimiento.
Desagües con pendientes inviables.
Pilares que interfieren con carpinterías.

Estas cuestiones deben resolverse durante el Proyecto de Ejecución.

Definir tarde la cocina, las carpinterías o la iluminación

Estos elementos condicionan instalaciones, huecos, falsos techos, pavimentos y acabados.

Definirlos tarde suele provocar modificaciones sobre trabajos ya ejecutados.

Dejar la piscina y la urbanización fuera del proyecto

La piscina, los accesos, los pavimentos, los drenajes y los niveles exteriores deben coordinarse con la arquitectura desde el principio.

Contratar la obra con documentación insuficiente

Sin planos, detalles y mediciones completas, cada constructora puede presupuestar soluciones diferentes.

Esto dificulta la comparación y aumenta el riesgo de partidas adicionales.

Elegir únicamente el presupuesto más barato

Una oferta inferior puede contener omisiones, calidades distintas o mediciones incompletas.

Es necesario comprobar tanto las partidas incluidas como las exclusiones.

Preguntas frecuentes

¿El Proyecto Básico permite solicitar la licencia?

Con carácter general, sí. Su contenido permite iniciar la tramitación urbanística, aunque los requisitos concretos dependen de cada Ayuntamiento.

¿Puedo empezar la obra cuando se concede la licencia?

No necesariamente.

Antes del inicio puede ser necesario presentar el Proyecto de Ejecución visado, la designación de los técnicos, la documentación de Seguridad y Salud y otros requisitos municipales.

¿Pueden redactarse juntos?

Sí. El Proyecto Básico y el Proyecto de Ejecución pueden integrarse en un único documento.

¿El Proyecto Básico incluye el cálculo de estructura?

Puede definir el sistema estructural de forma general, pero su cálculo y desarrollo completo corresponden al Proyecto de Ejecución.

¿El Proyecto de Ejecución incluye las instalaciones?

Sí. Debe definirlas y coordinarlas con la arquitectura y la estructura.

¿Incluye la piscina y la urbanización?

Dependerá del alcance contratado, pero es recomendable incorporarlas al proyecto desde el principio.

¿Quién controla que la vivienda se construya conforme al proyecto?

La Dirección Facultativa, formada habitualmente por el arquitecto director de obra y el arquitecto técnico director de la ejecución.

¿Puede modificarse la vivienda después de obtener la licencia?

Sí, pero los cambios deben ser analizados por el equipo técnico.

Si afectan a las condiciones autorizadas, puede ser necesario tramitar una modificación del proyecto.

¿Puede presupuestarse la obra antes de terminar el Proyecto de Ejecución?

Puede realizarse una estimación orientativa.

Para obtener ofertas precisas y comparables es recomendable disponer de la documentación completa.

El criterio ACIP

En ACIP Arquitectura y Construcción entendemos el Proyecto Básico y el Proyecto de Ejecución como fases de un único proceso.

Nuestro objetivo no es producir documentación para superar un trámite administrativo.

Nuestro objetivo es definir una vivienda que pueda construirse con coherencia, calidad y control económico.

Analizamos la parcela antes de diseñar

Estudiamos:

Normativa.
Topografía.
Orientación.
Accesos.
Vistas.
Privacidad.
Condicionantes constructivos.

Diseñamos teniendo presente el presupuesto

La inversión forma parte de las decisiones desde el anteproyecto.

Analizamos cómo afectan al coste:

La superficie.
La geometría.
La estructura.
Los materiales.
Las instalaciones.
La piscina.
La urbanización.
Los acabados.

Desarrollamos los detalles antes de construir

Definimos previamente:

Encuentros constructivos.
Niveles.
Carpinterías.
Materiales.
Iluminación.
Instalaciones.
Relación entre interior y exterior.

Esto reduce improvisaciones y permite conservar la calidad arquitectónica durante la ejecución.

Integramos arquitectura y construcción

Al coordinar proyecto y obra dentro de un mismo proceso, la información no se pierde al pasar de un equipo a otro.

El mismo criterio acompaña a la vivienda desde la primera idea hasta la entrega de llaves.

Conclusión

El Proyecto Básico y el Proyecto de Ejecución no son documentos intercambiables.

El Proyecto Básico define la vivienda y permite iniciar la tramitación de la licencia.

El Proyecto de Ejecución establece cómo debe construirse, presupuestarse y controlarse.

Intentar ahorrar tiempo o reducir costes eliminando definición técnica suele trasladar los problemas a la obra, donde cualquier modificación resulta más compleja y costosa.

Una documentación completa permite:

Reducir incertidumbres.
Comparar presupuestos.
Coordinar a los diferentes oficios.
Controlar el coste.
Mantener la calidad del diseño.
Evitar decisiones improvisadas.

¿Estás pensando en construir una vivienda unifamiliar en Madrid?

En ACIP Arquitectura y Construcción desarrollamos proyectos de vivienda unifamiliar desde el análisis de la parcela hasta la ejecución completa de la obra.

Integramos arquitectura, construcción, interiorismo y control económico dentro de un único proceso para mantener la coherencia desde la primera decisión hasta la entrega de llaves.

Si ya dispones de una parcela o estás valorando comprar una, podemos analizar su viabilidad y estudiar una vivienda adaptada a tus necesidades, a la parcela y a la inversión prevista.

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